Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) предложи през юли 2022г. проектозакон, чрез който да се въведе регулация на дейността на брокерите и агентите на недвижими имоти по модела на справедливите западни практики. Проектът и цялата му концепция се съгласува с Европейската асоциация на професионалистите по недвижими имоти (CEPI) и се обсъжда с представители на гилдията от държави, в които вече има такава регулация. CEPI е организацията, която работи пряко с Европейската комисия по законодателствата, свързани с дейността на посредниците при сделки с недвижими имоти. С проектозакона ще се въведат минимални образователни изисквания за упражняване на дейността в България и етични правила и стандарти, които да подобрят бизнес средата.
По темата разговаряме с Ирена Перфанова – заместник-председател на НСНИ и предходен председател на организацията в два последователни мандата – 2014-2016 и 2016-2018 г.
Какви са ползите от една професионална регулация и какво включва този процес? Какво отчита НСНИ като необходимост?
-Целите на една регулация са създаването на лоялна професионална среда както към потребителите, така и между професионалните участници на пазара. Справедливата регулация, към каквато се стреми и НСНИ, е всеки да има достъп до професията, като я упражнява компетентно, отговорно, прозрачно и по утвърдени стандарти и етични норми.
Преди повече от 30 години НСНИ даде началото на професионалния пазар у нас и десетилетия търси правилната посока за интелигентна бизнес среда, като цели въвеждането на професионална регулация на базата на онова, което сме научили и потвърдено, работи по най-добрия начин и си заслужава да се приложи и в България. Общата култура на предлаганите услуги дава и имиджа на една професия. Съдействахме през годините на няколко български университета и те създадоха успешни бакалавърски и магистърски програми за бизнеса с недвижими имоти. И независимо от това, поради липсата на единна регулация продължаваме да сме ежедневно свидетели на „бизнес модели“, които се наричат с термини, извлечени от добрите международни практики, но се прилагат пречупени през лошите навици на пазара ни, компании или определени лица. И при тях винаги целта е голямата печалба, а не доброто и качествено обслужване. Много брокери/агенти на входа на професионалните си занимания са обучени на нелоялни и агресивни практики и по този начин размножават лошия опит.
Отчитаме като много погрешно схващането, че трябва да се противопоставят малки срещу големи структури – качествени професионалисти може да има навсякъде, както и лоши практики също. Но когато лошите практики доминират, то цялата гилдия страда, а оттам и потребителите на съответната услуга.
Проектозаконът на НСНИ няма ограничаващ характер, а регулативен. В какво се изразява това?
-Той е свързан дефинирането на професията, упражняването й от грамотни лица с първоначална професионална подготовка, работещи при спазването на общоприет етичен кодекс и професионални стандарти, като всеки носи отговорност за предоставяната от него услуга и има за целта и застраховка за професионална отговорност. Единен професионален регистър включва всички агенции, брокери и агенти, а агенциите за недвижими имоти ще трябва да се управляват задължително от брокер, а не от лица, които нямат професионален опит. Така лицата, които работят в сивия сектор ще бъдат отговорни за действията си пред закона и цялата професионална гилдия.
Бизнесът с недвижими имоти е бизнес на споделяне на информация и етиката между професионалните участници в него е ключова за качественото обслужване на потребителите, за прозрачността и достъпността на информацията, която достига до тях. Една професионална камара има ключова роля за сплотяването на гилдията.
Нашият проектозакон няма за цел да защитава определени бизнес модели – било то за упражняване на професията или за подготовка на кадрите за нея. И в тази насока вероятно не е удобен за лица, които искат именно през такива форми да ограничават достъпа до пазара. За нас е важно да не затваряме за никого възможността за достъп до професията – така, както повеляват и нормите на европейското законодателство, но да култивираме средата и да премахнем хаоса.
Как НСНИ предлага да се справи пазарът с лошите практики?
– Лоши практики има и в най-регулираните пазари, защото винаги се намира някой, който не се съобразява със законовите разпоредби. Но когато има стандарти и орган, който да се грижи за спазването им, те се минимализират. И именно затова е нужно да има регулация – не за да се затваря бизнесът за определен кръг от лица, а за да се премахнат подводните камъни, които противоречат на добрите практики и рушат доверието към професията. Преди три-четири години беше направено изследване в рамките на ЕС за доверието на потребителите към различни професии и брокер на недвижими имоти заемаше едно от най-ниските места. След отправено запитване от CEPI се оказа, че именно държавите без професионална регулация избутват надолу доверието към професията. Можем сами да си направим извода от какъв тип регулация имаме нужда и защо трябва да се вслушваме в разума си, а не в страховете си.
Какви са предимствата на Професионалната камара с каквато пазарът в момента не разполага, но НСНИ подкрепя да бъде създадена?
Камарата е част от цялата концепция, за законова регулация, което дава възможност на всички лица, вписани в професионалния регистър, да участват активно в процеса на регулация. Още при самото учредяване на камарата няма ограничение за броя на лицата, които да участват – има минимален брой, но няма максимален. Когато има професионална камара, има орган, който да защитава и представлява интересите на бранша пред държавата. Никой по-добре от професионалната гилдия не знае от какво има нужда една професия. Стандартите и етиката са също инструменти, които се създават от бранша, а не се подават от външни органи.
Проектозаконът, внесен от НСНИ, не изключва прилагането на действащото законодателство в страната. Когато става въпрос за задължения, вменени през други закони и непротиворечащи на Закона за регулация на бизнеса, те ще трябва да се спазват от всеки търговец. А в случай на възникнали спорове по решения, взети от камарата, всеки може да се обърне към компетентния български съд или да ползва възможностите на медиацията и арбитражните производства. Независимо от ключовата й роля Камарата не е последната инстанция – тя създава условия за доброволно разрешаване на спорове на браншово ниво, а когато това се окаже неефективно, може да се премине към останалите законови форми.
Какви са по обем компаниите за недвижими имоти в България? Как това съотнесено от НСНИ в проектозакона?
-Бизнесът с недвижими имоти обхваща предимно компании от малкия и среден бизнес и този проектозакон е съобразен с това. Много често фирмите за недвижими имоти са семейни компании и вратите пред тях трябва да бъдат отворени. Затова дълги години изследвахме и продължаваме да обменяме информация за положително работещите практики за регулация в същия бранш в други държави и подхождаме много внимателно с предложенията за закон. В годините сме водили дълги дискусии с държавни институции и други вече регулирани браншови структури. Видяхме как работи системата за регулация у нас и с какво е готова държавата да съдейства. Не искаме да повтаряме чуждите грешки, както и би било безотговорно да не предприемем действия за интелигентно регулиране на бизнеса.
Кой и как регулира в момента в средите ви да не попадат неподготвени професионално и неетични лица? Как се справя НСНИ в този пазарен хаос?
– Реално няма единен орган. Членството в НСНИ е на доброволен принцип. Организацията има традиции от десетилетия да се грижи за професионалната подготовка на кадрите в бранша и предлага едни от най-качествените обучения в страната, съобразени винаги с водещите тенденции. Разполага от близо 15 години с Център за професионално обучение, легализиран от МОН, който работи активно и заедно с Националната академия за недвижими имоти всяка година обучава стотици лица както начинаещи, така и такива, които вече имат професионален опит. Програмите, които предлага, са одобрени и от Европейската асоциация на професионалистите по недвижими имоти CEPI, която представлява професионалните интереси на бранша пред Европейска комисия, и НСНИ има правата да издава CEPI сертификат на лицата, преминали обучения и изпити. Организацията има много добър етичен кодекс и Комисия по професионална етика, в която участват лица с дългогодишен практически опит.
Много е трудно да се регулира цял пазар на доброволен принцип, затова спокойно мога да кажа, че в съществуващите пазарни условия НСНИ може само да се гордее с обществената си роля и доверието на потребителите, които ежедневно се обръщат към организацията за съдействие.
Казано накратко от НСНИ, защо регулация и защо Камара?
Защото в този бизнес участваме предимно микро, малки и средни фирми. НИЕ ПОЗНАВАМЕ НАЙ-ДОБРЕ НАШИТЕ ПРОБЛЕМИ. Никой извън колегията не може да брани нашите интереси по-добре от самите нас - професионалистите на пазара
Защото бъдещото развитие на брокерската професия и целия бранш, както и определянето на стратегическите цели, създаването на етични правила и контрола при спазването им и предоставянето на високачествени услуги ЩЕ БЪДЕ В РЪЦЕТЕ НА ВСИЧКИ НАС- хората, които упражняват брокерската професия
Защото участието в създаването/учредяването на Камарата на брокерите ЩЕ БЪДЕ ОТКРИТО ЗА ВСЕКИ, който упражнява тази професия
Защото ВСЕКИ ЩЕ МОЖЕ ДА УЧАСТВА СЪС СВОЯ ГЛАС в създаването на Устав и Етичен кодекс на браншовата Камара
Защото след първоначалното създаване на Камарата ВСЕКИ ЩЕ МОЖЕ ДА ДАВА ПРЕДЛОЖЕНИЯ за развитието на бранша, да избира, да бъде избиран в органите на Камарата
Защото НИКОЙ ПО-ДОБРЕ ОТ ПРОФЕСИОНАЛНАТА ГИЛДИЯ не знае от какво има нужда една професия
Защото в случай на възникнали спорове по решения, взети от Камарата, ВСЕКИ ЩЕ МОЖЕ ДА СЕ ОБЪРНЕ към компетентния български съд или да ползва възможностите на медиацията и арбитражните производства.
Защото всички сродни браншове в България от много години използват точно професионалната Камара като инструмент за регулация
