Георги РУСИНОВ
Защо всъщност цените на имотите в Бургас са толкова високи? Защо българинът купува апартаменти и колко от тях се ползват? Потърсихме мнение от общинския съветник арх. Дилян Георгиев, който коментира тези въпроси като проектант. Според него българският манталитет е да имаме собственост.
„За хубаво или лошо, ние нямаме тази култура, западната – да живеем под наем. Затова масово инвестираме в жилища. Най-разбираемо е, най-просто се управлява този процес. Когато видят хората ниша в този пазар, действат. Има и друго. Когато питате средностатистическия бургазлия по улицата, той ще ви каже, че разбира от всички ремонти. Не е задължително да ги прави качествено, но да ги разбира“, заяви той.
Търсенето е довело до това, че са се навъдили и много строители – някои добри, някои лоши по думите на архитекта. Важното обаче е, че всички виждат голям потенциал в инвестиция за строене при този пазар.
„Лесно е една кооперация на три етажа до 2000 РЗП да се изпълни. Копае багерът и вече започват да продават на зелено. В момента например в Приморско е така – продават на картинки“, посочи проектантът.
Сделките на зелено
Сега това е най-масовият начин за купуване на апартамент. Разликата в цената е голяма между такива сделки и вече завършени апартаменти. Още повече, че последните години доста се регламентираха тези процеси и банките имат по-конкретни правила за отпускане на заеми с такава цел.
Според арх. Георгиев сега опарили се от подобни сделки едва ли има много, но припомни, че предния път, когато това се случи, беляза началото на световната икономическа криза, която у нас се усети малко по-късно. Последва и фалитът на КТБ, от който също много хора пострадаха.
Жилищното строителство в областта гони рекордни темпове
„Банките станаха вече малко по-стриктни по отношение отпускането на кредити, защото искат удостоверение за завършеност. Това не е точно Акт 16. Но за сделките на зелено, да, трябва човек да притежава и собствени средства. Тук именно влизат в сила спестяванията на българина, които по-рано коментирахме“, каза той.
Страхът от еврото
Арх. Георгиев смята, че немалка роля в голямото търсене за апартаменти и съответно високите цени за продажба играе и един друг фактор – въвеждането на еврото в България.
„Хората много се страхуват от него. Дали защото имат много спестявания в лева и не знаят какво ще стане с тях? Дали си спомнят онези години на хиперинфлацията? Въпреки че в момента сме вързани с валутен борд и няма как да стане това нещо. Но хората търсят къде да вложат парите си и това е сигурен начин – твърдо, здраво, няма къде да избяга. И тенденцията, която виждат през годините е, че цените на имотите постоянно растат“, коментира той.
Отделно от това проектантът смята, че това е и един нелош начин да инвестираш собствени средства плюс кредит, а след това да отдаваш апартамента под наем. Именно с такава цел доста хора купуват имоти.
„Този процес обаче не е много регулиран в нашата държава. Защо? Има случаи, в които приходите от наемите не се декларират, а трябва. И тези апартаменти се водят празни. Държавата няма инструмент, който да го регулира. А може да се помисли за намаляване на данъците, когато декларираш, че апартаментът се ползва, и в същото време – увеличаване, когато е празен, защото това е загуба на топлоенергия. Нали се борим да сме енергийно ефективни?“, каза арх. Георгиев.
Купувачи от бившия Съветски блок – много
Това смята младият проектант, когато става въпрос за високите цени. По думите му, ако търсенето започне да спада, сигурно ще се отрази в обратна посока.
„Мога да дам пример с наемите. В Бургас те тръгнаха експоненциално рязко нагоре с началото на войната. Много украинци, руснаци, грузинци дойдоха тук. Това не е лошо, даже е хубаво, защото означава, че градът привлича хора. Не ги познавам, не им знам стандарта, но явно могат да си позволят малко по-скъпи апартаменти, които бургаският данъкоплатец няма да може да си позволи. Това много бързо се усети на пазара и наемите започнаха да растат, докато стигнаха едно плато. После паднаха малко, сега пак растат“, обясни той.
По негови наблюдения интересни са двата нови квартала на Бургас – „Мадика“ и „Хоризонт“. Вторият повече заради бъдещия студентски кампус, който ще се намира на негова територия.
„Търсят място къде да вложат парите си хората, защото е сигурно. А това са нови квартали, които тепърва ще се развиват. В тях има възможност за много по-добра инфраструктура, по-широки улици и т.н. За строителите е лесно, защото има ниша за развитие там. Плюс това инвестицията в апартамент не изисква кой знае какви знания и умения. Това не са акции и ако не разбираш от пазара, да изгубиш. Рискът е много малък. В новите квартали цените са по-ниски и се купува масово на зелено. В центъра е по-сложно, защото парцелите са ограничени. В „Меден рудник“, доколкото знам, има ръст на продажбите на тристайни апартаменти, което говори, че това са хора с деца или планиращи създаване на семейство. В центъра някак си всичко е по-наблизо, но тристайните не се търсят, защото излизат скъпо“, посочи архитектът.
Той сподели и интересна теория, която проектантите учат – как чисто планово да има възможност да се обединяват апартаментите, когато се строи една нова сграда.
„Немалко кооперации се изпълняват точно по този начин. И това е нормално. Човек не иска да е сам в живота си. Иска да създаде семейство и нормално е това семейство после да има къде да живее. Затова и опцията с обединяване на апартаментите е важна. Само с един двустаен апартамент няма как да стане“, каза още арх. Георгиев.
Номади разпределят живота си между Бургас и София
Интересно, че според статистиките на Националния статистически институт (НСИ) все повече жилищни сгради изникват в Бургас, а в същото време населението в последните 20 години почти не се е променило като даже има лек спад. Кой тогава живее в тези постоянно изникващи кооперации из целия град?
„Бургас има една много лоша слава, че лятото се пълни рязко, а зимата ги няма хората. Т.е. доста си купуват апартамент с цел да живеят тук през лятото, защото е хубаво и удобно. Градът ни е страхотен в някои отношения – детски градини, училища, сигурност, достъпност. Това са едни принципи, които град като София не може да даде, защото той е проектиран за 1 млн. души, а в него са 2 млн. Аз например имам много приятели програмисти, които лятото живеят в Бургас, а зимата в София. Защо? София им дава пълния набор от забавления зимата – дискотеки, културен живот, които някак си не могат да припознаят в Бургас. А май месец тук избухва животът и се пълни с хора. От тези хора, сменящи източния и западния фронт, има два типа. Някои са родом от Бургас и са със собственост тук, но прекарват времето си различно в двата града. Други пък са си купили апартаменти в София, които отдават под наем, докато са в Бургас. Та колко действително са постоянно населените апартаменти, може да се провери, ако се изкара една статистика на годишна основа за потреблението на енергия. Там ще се види, че зимните месеци много рязко спада, защото просто хората са по-малко и съответно жилищата – празни“, заяви той.
Арх. Георгиев има наблюдения и че ковид пандемията е върнала много хора в родния Бургас.
„Наемите бяха ниски, а в Холандия примерно си им останаха високи. А какво правят хората? Работят онлайн и на практика стоят в една стая. Пред перспективата да плащат няколкостотин евро наем, пред няколкостотин лева, доста предпочетоха да се завърнат тук. Още повече, че и мерките у нас не бяха толкова драконовски“, уточни проектантът.
Така освен хората, които купуват жилища с цел да живеят постоянно в тях, в разговора се откроиха още три вида купувачи, което донякъде обяснява бурното строителство в Бургас и феноменът население да не расте. Това са: хора, които инвестират, с цел препродажба; хора, които инвестират с цел отдаване под наем; хора, които си купуват за собствени нужди, но за непостоянно живеене в тях.
